• Главная
• Библиотека маркетолога
• Конференции
• Маркетинг в России

1. Рынок аренды недвижимости в г. Москве включает:
- аренду нежилых помещений (производственного назначения, офисов, для торговли, общепита, социально-культурных, медицинских, бытовых услуг и прочих целей);
- аренду нежилых помещений.

Предметом настоящего выступления является рынок аренды нежилых помещений. 2. Объем и структура рынка аренды нежилых помещений характеризуется следующими показателями:

По состоянию на 1 июля 2002 года на территории Москвы расположено около 37600 нежилых строений общей площадью почти 70 млн. м2 и во встроенных помещениях жилищного фонда около 14, 5 млн. м2, из которых 31 млн. м2 относится к федеральной собственности, 45 млн. м2 - к собственности г. Москвы и 8,5 млн. м2 - к другим формам собственности.

В общей структуре к основным блокам относятся:

Из 45 млн. кв. м площадей, находящихся в ведении города, в аренду сдается около 14,5 млн. кв. м.

Плата за аренду названных площадей в 2001 г. составила 7527 млн. руб.

Кроме того, Москомзем внес в Бюджет Москвы за счет поступлений от аренды земли еще 6148 млн. руб.

На 2002 г. план по арендным платежам 6985 млн., за землю 4846 руб.

По линии федеральной собственности, находящейся в Москве, находится в аренде приблизительно 4,2 - 4,4 млн. м2, что позволяет пополнять федеральный Бюджет ежегодно на 1,5 - 1,6 млрд.руб. (без НДС).

3. Рынок аренды недвижимости подразделяется на первичный и вторичный.
К первому относится сдача помещений собственниками в лице Минимущества РФ (по федеральной собственности), Москомимущества (по муниципальной собственности), Минкультуры РФ (в части объектов культурно-исторического наследия), частных собственников по принадлежащим им объектам недвижимости.

На вторичном рынке сдаются и снимаются площади, как правило, в субаренду.
Если на первом рынке расчет цен осуществляется строго по утвержденным в виде распоряжений госорганов методикам, и уровень цен зависит от строго фиксированных факторов, то на вторичном рынке все зависит от спроса и предложения.

4. Важнейшими отличительными особенностями рынка аренды в г. Москве являются:
- постоянное превышение спроса над предложением, особенно по качественным помещениям классов А и Б;
- систематическое повышение уровня арендных ставок, а также тарифов за эксплуатационное и коммунальное обслуживание как на первичном, так и вторичном рынке. С 1998 по 2002 г. они выросли на 60-70%;
- недостаточное развитие маркетинга в сфере рынка аренды: децентрализованность информации об объектах аренды, отсутствие системы показателей (а следовательно и сертификатов), характеризующих качество сдаваемых помещений и соответственно их влияние на цену аренды.

На первичном рынке (кроме частных собственников) сведения об объектах, которые могут быть сданы в аренду, не публикуются и в сети Интернет не распространяются.

Тому две причины:
- по офисным помещениям огромный дефицит даже для размещения государственных и общественных организаций;
- по торговым и остальным - преимущественно закрытое распределение через "своих".

На вторичном рынке каждая риэлторская фирма имеет свой банк данных, который открыт для широкого доступа не более, чем на его не лучшую половину, тем не менее в Москве ежегодно сдается, пересдается до 1,5 млн.м2 нежилых помещений с суммой арендной платы до 4,5-5 млрд.руб.

5. В целях создания цивилизованного рынка аренды недвижимости в г. Москве и распространения на него научно-методических и практических рекомендаций, выработанных в сфере маркетинга, как части рынка услуг, необходимо:

5.1. Вывести из "теневого" рынка более 1000 риэлторских фирм в Москве, действующих в нем, создав для этого соответствующие правовые и экономические условия.

5.2. Объединить большую часть риэлторских организаций под эгидой Московской гильдии (сейчас там чуть более 80 участников), соответственно объединить их базы данных, установив порядок взаиморасчетов за предоставленную и реализованную информацию.

5.3. Решить вопросы доступа к базам данных по аренде на первичном рынке, находящимся в ведении госорганов, и возможности получения аренды на конкурентной основе.

5.4. Устранить серьезные различия между методиками расчета стоимости аренды, принятыми Минимущества РФ и Правительством Москвы.

5.5. Разработать модель сертификата на нежилые помещения, сдаваемые в аренду, как основу для исчисления платы за нее.

5.6. Организовать на базе одного из Московских изданий выпуск еженедельника "Аренда в Москве", где помещать обзоры рынка, официальные материалы по аренде и т.д.

Версия для печати