Рынок земельных участков Новокузнецкого района
Swiss Appraisal
1. Обзор региона
Новокузнецкий район расположен в Кемеровской области. Ниже приведена карта Кемеровской области.
Рис. 1. Карта Кемеровской области
Кемеровская область — область в южной части Западной Сибири России, Сибирский федеральный округ, образована 26 января 1943.
- Площадь области составляет 95,5 тыс. км2.
- Население — 2 821,6 тыс. чел.
- Плотность населения: 29,5 чел/кв. км
- Удельный вес городского населения: 84,9 %
- Область граничит с Новосибирской и Томской областями, Алтайским и Красноярским краями, республиками Алтай и Хакасия.
- В области 20 городов, 19 районов.
На территории области развита угольная промышленность, наиболее важные ее центры — Прокопьевск, Междуреченск, Белово, Кемерово, Новокузнецк, Осинники, Ленинск-Кузнецкий, Беловский, Кемеровский, Новокузнецкий и Прокопьевский районы. Шахты и разрезы расположены, в основном, в центральной части области от Анжеро-Судженска на севере до Осинников на юге. На юге региона развиты металлургия и горнодобывающая промышленность (Новокузнецк, Таштагол). Также в области есть машиностроение (Юрга, Анжеро-Судженск, Новокузнецк, Кемерово, Киселевск) и химическая промышленность (Кемерово). Хорошо развиты железнодорожный транспорт и тепловая энергетика (Кемерово, Новокузнецк, Белово, Калтан, Мыски).
Новокузнецкий район расположен на юге Кемеровской области России. Административным центром района является город Новокузнецк. При этом Новокузнецк не входит в состав района, а является отдельным муниципальным образованием областного подчинения.
На западе район граничит с Алтайским краем, на востоке с Республикой Хакасия. На юге — с Таштагольским и Междуреченским районами. На севере — с Прокопьевским, Беловским, Тисульским, и Крапивинским районами.
На западе района расположена часть Салаирского кряжа, на востоке — Кузнецкий Алатау, на юге — часть Горной Шории.
На территории района расположены города Новокузнецк, Осинники, Калтан, Мыски. Населенные пункты Новокузнецкого района:
- Атаманово
- Митино
- Бенжереп
- Осиновое плесо
- Безруково
- Сары-Чумыш
- Ильинка
- Сосновка
- Костенково
- Чистогорский
- Кругленькое
- Ячменюха
- Кузедеево
Рис. 2. Схема расположения Новокузнецкого района на карте Кемеровской области
Для осуществления административно-хозяйственных функций Новокузнецкий район подразделяется на 16 сельских территорий, объединяющих 134 населенных пункта.
- Численность населения Новокузнецкого района — 52,4 тыс., человек (1,7% от численности населения Кемеровской области).
- Новокузнецкий район среди аграрных районов Кузбасса является самым крупным по территории — 13,5 тыс. км2
- Плотность населения низкая и составляет порядка 3–4 человек на кв. км.
Резко континентальный климат с суровой зимой и непродолжительным летом обуславливает характеристику района как зону рискованного земледелия высокой зависимости от погодных условий.
Наряду с тем, что Новокузнецкий район является аграрным, наличие богатой минерально-сырьевой базы, основу которой составляет уголь, определяет индустриальную специализацию района.
2. Основные положения
В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
Процесс перераспределения земель в Новокузнецком районе имеет тенденцию в сторону увеличения земель населенных пунктов за счет изменения административных границ. Земли, занимаемые промышленностью, уменьшаются за счет сдачи рекультивированных земель и возврата неиспользуемых предприятиями земель в земли запаса.
Стоит отметить, что первичный рынок земли, в основном контролируется государством, является объектом пристального внимания ключевых игроков, внимательно следящих или непосредственно влияющих на планы градостроительного развития, выделения и формирования земельных участков под целевую застройку.
По большому счету, купить землю легче всего в составе земельно-имущественного комплекса на вторичном рынке или в ходе аукциона. Также реально приобрести права аренды земельного участка под застройку определенного профиля на аукционе, в ходе которого стартовая цена участка может подняться в 1,5 — 2 раза.
Операции с земельными участками называются наиболее сложными и емкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных участков. В открытых предложениях имеются участки с неустановленными границами и неоформленными документами.
На территории Новокузнецкого района довольно много риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Однако практически все агентства расположены в административном центре района — городе Новокузнецк. Стоит сказать, что много агентств г. Кемерово также присутствуют на рынке недвижимости Новокузнецкого района. Агентство коммерческой недвижимости «Дмитриев и партнеры», АН «Связист» и др.
Среди крупных агентств Новокузнецка можно выделить следующие:
- АН «Мегаполис»
- Бюро недвижимости Кузбасса
- ООО «Центр недвижимости»
Стоит заметить, что агентства недвижимости Новокузнецка скорее относятся к «социальным» агентствам недвижимости, преимущественно занятые на рынке жилой недвижимости и обслуживающие население в вопросах купли-продажи квартир, дачных земельных участков.
В соответствии с действующим законодательством, сделки с земельными участками не облагаются НДС, поэтому все приведенные ниже диапазоны стоимостей не включают НДС.
3. Земли сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в основном в Новокузнецком районе под сенокос, для выращивания корма скоту, а также для выращивания зерновых культур и организации животноводческих ферм.
На открытый рынок попадают лишь земельные участки с возможностью более эффективного использования сельскохозяйственных земель. Зачастую более эффективным использованием является несельскохозяйственное использование, т.е. использование для организации туризма, строительства коттеджных поселков и др. Данные участки, как правило, являются землями бывших колхозов и совхозов с незакрепленными границами на местности. Зачастую продают невыделенные паи. Самый популярный и востребованный вид разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения — под дачное строительство.
На сегодняшний день Новокузнецкий район характеризует малое количество предложений на продажу земельных участков из-за отсутствия спроса.
Анализ проведен на основании базы данных агентств недвижимости «Дмитриев & партнеры», Росзем.ру, Зем.ру, с учетом имеющихся актуальных объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации, а также с использованием имеющиеся в открытом доступе аналитических статей и интервью специалистов о рынке недвижимости Новокузнецкого района Кемеровской области. Источники информации предоставлены ниже.
Экспертами Swiss Appraisal были произведены поиск и анализ предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с отсутствием достаточного количества статистической информации по Новокузнецкому району поиск был осуществлен в целом по Кемеровской области. Была сформирована таблица, представленная ниже. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади и цены, местоположения, категории и разрешенного использования.
Таблица 1. Выборка предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком и граничных районах.
№ п/п |
Площадь, га |
Адрес |
Цена предложения, тыс. руб. |
Категория |
Источник информации |
Примечание |
Стоимость тыс. руб. за 1 га |
1 |
4,9 |
г.Новокузнецк,с.Березово |
3 000 |
земли с/х назначения |
//delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc |
код объекта 904 доп. Инф. По телефону 8–960–923–0004 |
612,245 |
2 |
6,2 |
г.Новокузнецк, с.Сосновка |
2 500 |
земли с/х назначения |
//delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc |
код объекта903 |
403,226 |
3 |
7,0 |
г.Новокузнецк, с.Сосновка |
5 500 |
земли с/х назначения |
//delokem.ru/search/commerce.html?From=15&sort=DistrictId%20asc,%20Adress%20asc |
код объекта 902 доп. Инф. По телефону 8–960–923–0004 |
785,714 |
4 |
7,5 |
Новокузнецкий р-н, Сары-Чумыш |
4 000 |
земли с/х назначения |
|
533,333 | |
5 |
9,0 |
Междуреченский р-н, п. Чульжан |
2 500 |
земли с/х назначения |
|
277,778 | |
6 |
10,3 |
Новокузнецкий р-н, Бедарево |
6 000 |
земли с/х назначения |
|
582,524 | |
7 |
12,0 |
Новокузнецкий р-н, Куртуково |
6 250 |
земли с/х назначения |
//www.roszem.ru/land/91436.html?result=27c644f9a89233e95bf81e19879d45d9 |
|
520,833 |
8 |
17,2 |
Новокузнецкий р-н, село Костенково |
3 000 |
земли с/х назначения |
Региональный центр недвижимости |
пай (не выделен в натуре) |
175,872 |
9 |
20,0 |
г.Кемерово,,Кировский р-н |
2 850 |
земли с/х назначения |
//agent42.ru/index.php?option=comadsmanager&page=s how_ad&adid=991&catid=20&Itemid=546 |
|
142,500 |
10 |
22,2 |
Кемеровская область |
3 332,87 |
земли с/х назначения |
Кадастровый номер 42:04:0211001:347 |
149,994 | |
11 |
24,0 |
Новокузнецкий р-н, с. Кузедеево |
10 000 |
земли с/х назначения |
//novokuznetsk.freeadsin.ru/ru-i-offer-i-id-i-278274-i-zemlja-v-novokuznetskom-rajone.html |
8 905 901 85 89 (Сергей) |
416,667 |
12 |
31,0 |
Кемеровская область |
10 000 |
земли с/х назначения |
//www.roszem.ru/land/99280.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0 |
|
322,581 |
13 |
35,9 |
Кемеровская область Беловский р-н |
7 000 |
земли с/х назначения |
//www.roszem.ru/land/94275.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0 |
|
194,823 |
14 |
55,0 |
Кемеровская область |
8 250 |
земли с/х назначения |
//www.roszem.ru/land/92402.html?result=485a01a3910acd0467ac5a2c018b56e0 |
|
150,000 |
15 |
274,4 |
Новокузнецкий р-н, п. Бунгур |
29 580 |
земли с/х назначения |
кадастровый номер 42:09:0312002:66 |
149,994 |
Анализируя таблицу выше, можно сделать вывод, что количество предложений на рынке довольно ограничено.
Уменьшение предложения на рынке связано с «закрытостью рынка», кризисными явлениями экономики в целом. Новые предложения поступают в малом количестве, а уже имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены.
Разброс цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в пересчете на 1 га очень высок и составляет 150–750 тыс. руб.
Далее рассмотрим ценообразующие факторы, влияющие на такой разброс по стоимости 1 га земельного участка.
Фактор «площадь земельного участка» в данном случае не выражен и не является основополагающим. Продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. Это связано с «сумбурностью» рынка. На первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. Под коммерческой привлекательностью понимается, прежде всего, возможность перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и населенных пунктов под ИЖС. Таким образом, имеющиеся цены предложений являются очень неоднозначными и предполагают, в конечном счете, большой диапазон рыночного индикатива.
Также на стоимость земельного участка влияет доступность коммуникаций, развитость инфраструктуры и наличие хорошей подъездной автодороги.
На рынке представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в экологически благоприятных и рекреационных местах. Наилучшим использованием данных участков является их использование для строительства санатория, охотничьего хозяйства и др. Данные участки также относятся к привлекательным участкам и выставляются на рынок по заранее высокой цене.
В целом рынок земель сельскохозяйственного назначения в Новокузнецком районе не развит. Указанные земли не обладают коммерческим потенциалом. На рынке нет «игроков», и появление любого заинтересованного покупателя влечет искажение стоимости вследствие «нецивилизованных» действий продавцов. Обозначенные имеющиеся цены и предложения на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения говорят лишь о присутствии риэлтеров на рынке. Выставленная цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га чаще всего является договорной, так как в отсутствии сделок купли-продажи аналогичных участков продавцу тяжело назначать конкретную цену за свой участок. Данный факт подтверждается проведенным выборочным прозвоном объявлений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения (тел. указаны в таблице 1).
Эксперты Swiss Appraisal имели опыт оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области и в частности в Новокузнецком районе. Ниже дадим справочную таблицу о рыночной стоимости оцененных земельных участках.
Таблица 2. Рыночная стоимость земельных участков
№ п/п |
Местоположение земельного участка |
Категория земельного участка |
Разрешенное использование |
Кадастровый номер |
Площадь, га |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
Рыночная стоимость 1 га, тыс.руб. |
Дата оценки |
1 |
Кемеровская область, Новокузнецкий район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
для сельскохозяйственого использования |
42:09:0330001:328 |
0,22 |
444 |
2 025,547 |
01.01.2010 |
2 |
Кемеровская область, Новокузнецкий район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
для сельскохозяйственого использования |
42:09:0330001:331 |
0,51 |
770 |
1 519,037 |
01.01.2010 |
3 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для ведения садоводства |
42:10:0205009:18 |
1,02 |
269 |
263,725 |
01.01.2010 |
4 |
Кемеровская область, Новокузнецкий район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
для сельскохозяйственого использования |
42:09:0330001:329 |
1,81 |
1 775 |
982,345 |
01.01.2010 |
5 |
Кемеровская область, Новокузнецкий район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
для сельскохозяйственого использования |
42:09:0330001:330 |
4,05 |
3 018 |
744,303 |
01.01.2010 |
6 |
Кемеровская обл., Прокопьевский район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205008:1324 |
5,20 |
3 554 |
683,527 |
01.01.2010 |
7 |
Кемеровская обл., Прокопьевский район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205008:1491 |
5,20 |
3 554 |
683,488 |
01.01.2010 |
8 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205008:1489 |
5,20 |
3 554 |
683,475 |
01.01.2010 |
9 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205008:1541 |
5,20 |
3 554 |
683,462 |
01.01.2010 |
10 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205008:1310 |
5,21 |
3 554 |
681,757 |
01.01.2010 |
11 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
личное подсобное хозяйство |
42:10:0205009:820 |
5,30 |
3 554 |
670,591 |
01.01.2010 |
12 |
Кемеровская обл., Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
ведение сельскохозяйственного производства |
42:10:0205009:718 |
5,30 |
3 554 |
670,566 |
01.01.2010 |
13 |
Кемеровская область, Прокопьевск™ район |
Земли сельскохозяйственного назначения |
для сельскохозяйственого использования |
42:10:0205009:810 |
6,91 |
4 284 |
619,971 |
01.01.2010 |
4. Земли промышленного назначения
К земельным участкам промышленного назначения можно отнести 2 вида земельных участков:
- земельные участки категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Данные участки расположены за чертой населенных пунктов.
- земельные участки категории земли населенных пунктов с разрешенным промышленным использованием либо под промышленную застройку. Данные участки расположены в черте населенных пунктов.
Таким образом, рынок земельных участков промышленного назначения следует сразу разделить на 2 сегмента:
- земельные участки в черте крупного промышленного центра — г. Новокузнецк
- земельные участки, расположенные в Новокузнецком районе за чертой населенных пунктов
Земельные участки под промышленную застройку, выставленные на открытый рынок недвижимости Новокузнецкого района и в целом Кемеровской области, в основном, расположены в городах. Незастроенные земельные массивы категории земель промышленности на рынке купли-продажи земельных участков в Новокузнецком районе отсутствуют. Существующие земельные участки категории земли промышленности являются источником добычи полезных ископаемых. Данные участки не попадают на открытый рынок, а контролируются «заинтересованными» лицами, поэтому говорить о рыночной стоимости таких участков не представляется возможным. На стоимость данных земельных участков, в первую очередь, будет влиять наличие и объем полезных ископаемых.
Таблица 3. Выборка предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в Новокузнецком и граничных районах.
№ п/п |
Площадь, га |
Адрес |
Цена предложения, тыс. руб. |
Назначение/категория |
Источник информации |
Примечание |
Стоимость тыс. руб. за 1 га |
1 |
0,8 |
Кемеровская область |
682,93 |
земли промышленности |
|
853,663 | |
2 |
3,6 |
с. Атаманово |
15 000 |
земли населенных пунктов |
ИЖС, 8–904574–09–97 (Елена) |
4 176,761 | |
3 |
3,7 |
Кемеровская область, Кедровка |
14 100 |
земли промышленности |
|
3 852,459 | |
4 |
7,0 |
Кемеровская область Беловский р-н |
14 000 |
земли промышленности |
//agent42.ru/index.php?option=com_adsmana ger&page=show_ad&adid=930&catid=20&Itemid =546 |
|
2 000,000 |
5 |
15,6 |
Новокузнецкий р-н, Таргайский дом отдыха |
11 000 |
земли населенных пунктов |
ИЖС |
705,128 | |
6 |
100,0 |
Кемеровский р-н |
14 000 |
земли населенных пунктов |
//agent42.ru/index.php?option=com_adsmana ger&page=show_ad&adid= 1086&catid=20&Itemi d=546 |
|
140,000 |
Экспертами была произведена выборка предложений о продаже земельных участков промышленного назначения и участков с возможностью использования в промышленности.
Проанализировав выше представленную таблицу видно, что средняя стоимость 1 га земельных участков под промышленную застройку в Кемеровской области варьируется в очень широком диапазоне 200 — 4 200 тыс. руб. за 1 га. Данный диапазон цен, по мнению Экспертов, можно отнести, в частности, к локальному рынку земельных участков Новокузнецкого района.
Кроме того, Эксперты имели доступ к аналитическим материалам с указанием средних цен на земельные участки под промышленную застройку в Новокузнецке, которые, согласно рис. 3, составили 23 980,4 тыс. руб. за 1 га. Новокузнецк относится к городу со средней инвестиционной привлекательностью в Кемеровской области. Цены на земельные участки сопоставимы с ценами в городах Киселевск, Мариинск, Междуреченск.
Рис.3. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков по городам Кемеровской области, под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га
Источник: sibestate.ru
Стоимость 1 га земельного участка под промышленную застройку в Новокузнецке, согласно выше представленному рис. 3, ниже стоимости 1 га в Кемерово в среднем на 30%. (31 313,4 тыс. руб. / 23 980,4 тыс. руб.)
Применительно к землям промышленности и земельным участкам под промышленную застройку Экспертами была построена зависимость стоимости 1 га от площади (на основании данных аналитических статей).
Рис. 4. Распределение средневзвешенных цен предложения земельных участков под коммерческую застройку, тыс. руб. за 1 га.
Источник: sibestate.ru
По мнению Экспертов Swiss Appraisal, целесообразно также выделить помимо имеющихся (до 0,5 га; 0,5–1 га; 1–5 га; выше 5 га) еще 2 сегмента в зависимости от площади:
1. Земельные участки площадью 20–50 га
2. Земельные участки площадью 50–100 га
Также необходимо соответственно ограничить диапазон «свыше 5 га» двадцатью га.
Средняя стоимость 1 га земельного участка для 5 и 6 диапазонов (20–50 га и 50–100 га соответственно) рассчитана на основании выявленной зависимости, описываемой уравнением (см. рис. 5). Результаты расчетов представлены в таблице 4 и рисунке 6.
Рис. 5. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га
Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal
Таблица 4. Зависимость стоимости 1 га земельного участка от площади
№ п/п |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Диапазон площади |
до 0,5 га |
0,5–1 га |
от 1–5 га |
5–20 га |
20–50 га |
50–100 га |
Средняя стоимость 1 га в тыс. руб. |
37 983,7 |
19 627 |
24 870,3 |
11 431,9 |
10 069,31 |
7 069,39 |
Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal
Рис. 6. Логарифмическая зависимость стоимости земельного участка в зависимости от его площади в тыс. руб. за 1 га Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal
Таким образом, были получены результаты среднего рыночного индикатива стоимости земельных участков под промышленную застройку.
1. Согласно анализу имеющихся предложений на продажу диапазон стоимости составил 200 — 4 200 тыс. руб. за га.
2. Согласно имеющимся аналитическим материалам (//www.sibestate.ru/analytics/2009/091006.html) и расчетам (см. таблицу 4) — 7 000 — 37 000 тыс. руб. за га (для земельных участков в крупных промышленных городах и районном центре).
Сопоставив эти данные, по мнению Экспертов, средний рыночный индикатив стоимости 1 га земельного участка под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району составит 1 000 — 5 000 тыс. руб.
Минимальная стоимость обозначенного диапазона относится к земельным участкам, находящимся на удалении от крупных промышленных центров. Максимальная стоимость — земельных участков, расположенных в небольшом удалении от промышленно развитого г. Новокузнецк.
Поскольку рынок открытой продажи земельных участков под застройку объектами коммерческой недвижимости в Новокузнецком районе все еще находится в сложной ситуации, многие потенциальные инвесторы рассматривают в качестве способа вхождения на рынок прямую покупку земельно-имущественных комплексов (объектов недвижимости с выкупленными прилегающими земельными участками) и действующих предприятий, выставляемых к продаже как комплекс недвижимости. Часто, вслед за покупкой следует снос действующего объекта недвижимости, полная реконструкция или перепрофилирование объекта.
Ниже дана справочная таблица с информацией о рыночной стоимости оцененных земельных участках промышленного назначения.
Таблица 5. Рыночная стоимость земельных участков промышленного назначения и использования
№ п/п |
Местоположение земельного участка |
Категория земельного участка |
Разрешенное использование |
Кадастровый номер |
Площадь, га |
Рыночная стоимость, тыс.руб. |
Рыночная стоимость 1 га, тыс.руб. |
Дата оценки |
1 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул. Промышленная, 3 |
Земли населенных пунктов |
под химлабораторию |
42:21:03 05 006:0054 |
0,03 |
498,842 |
19 874,200 |
01.01.2009 |
2 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.5 Телеут |
Земли населенных пунктов |
под артезианскую скважину №5 |
42:21:03 01 003:0054 |
0,03 |
278,457 |
8 118,280 |
01.01.2009 |
3 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
под технологическую дорогу |
42:21:0306001:5 |
0,14 |
217,750 |
1 528,068 |
01.01.2009 |
4 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.6 Телеут |
Земли населенных пунктов |
под артезианскую скважину N°3 |
42:21:02 03 010:0001 |
0,17 |
1 141,548 |
6 839,712 |
01.01.2009 |
5 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
Для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (по дог. Хозяйственно-питьевой водовод) |
42:21:00 00 000:0058 |
0,29 |
1 721,914 |
5 915,199 |
01.01.2009 |
6 |
Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «им.Ильича» |
Земли промышленности |
Для строительства водонаправляющей дамбы |
42:01:01 08 003:0012 |
0,30 |
1 910,255 |
6 367,516 |
01.01.2009 |
7 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.6 Телеут |
Земли населенных пунктов |
под водозабор |
42:21:03 01 001:0034 |
0,46 |
640,903 |
1 406,723 |
01.01.2009 |
8 |
Кемеровская обл., г.Белово, пгт. Новый городок, ул. Тухачевского, д. 9а |
Земли населенных пунктов |
детский сад |
42:21:04 01 018:0002 |
0,47 |
6 754,673 |
14 482,265 |
01.01.2009 |
9 |
Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз " Правда» |
Земли промышленности |
Для строительства трубопровода для сброса воды из гидроотвала и канавы для отвода родников |
42:01:01 21 002:0010 |
0,64 |
3 757,402 |
5 870,941 |
01.01.2009 |
10 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут |
Земли населенных пунктов |
под фильтпрессовый цех |
42:21:03 05 002:0002 |
0,69 |
9 630,971 |
13 871,484 |
01.01.2009 |
11 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
под технологическую дорогу |
42:21:0306001:6 |
0,73 |
883,757 |
1 207,483 |
01.01.2009 |
12 |
Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «им.Ильича» |
Земли промышленности |
Для строительства удлинения нагорной канавы |
42:01:00 00 000:0150 |
0,75 |
4 327,680 |
5 770,241 |
01.01.2009 |
13 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
под артезианскую скважину N°4 |
42:21:03 01 002:0013 |
0,76 |
4 407,982 |
5 804,559 |
01.01.2009 |
14 |
Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз «Правда» |
Земли промышленности |
Для строительства фильтрующей дабмы |
42:01:01 21 002:0009 |
0,90 |
5 082,674 |
5 647,416 |
01.01.2009 |
15 |
Кемеровская обл., Беловский р-н, колхоз " Правда» |
Земли промышленности |
Канава для сброса родников |
42:01:00 00 000:0155 |
0,92 |
1 160,525 |
1 261,441 |
01.01.2009 |
16 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут |
Земли населенных пунктов |
под склад реагентов |
42:21:03 05 002:0024 |
1,01 |
5 694,830 |
5 626,746 |
01.01.2009 |
17 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул. 1 Телеут, 27 |
Земли промышленности |
под технологическую автодорогу |
42:01:01 08 003:0051 |
1,11 |
1 375,328 |
1 234,696 |
01.01.2009 |
18 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
Под технологическую дорогу (от фабрики до породнего отвала) |
42:21:00 00 000:0057 |
2,86 |
2 633,904 |
921,880 |
01.01.2009 |
19 |
Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда» |
Земли промышленности |
промышленность |
42:01:01 13 003:0058 |
3,61 |
17 224,000 |
4 775,424 |
01.01.2010 |
20 |
Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда» |
Земли промышленности |
под горные работы |
42:01:01 13 002:0035 |
6,18 |
24 536,000 |
3 970,227 |
01.01.2010 |
21 |
Кемеровская обл., Гурьевский район, участок полосы отвода ЗСЖД 15 км - 27км |
Земли промышленности |
промышленность |
42:02:0110017:0183 |
8,00 |
53 294,000 |
6 661,996 |
01.01.2010 |
22 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул. Промышленная, 3 |
Земли населенных пунктов |
под промплощадку |
42:21:03 05 006:0046 |
8,31 |
189 965,956 |
22 864,600 |
01.01.2009 |
23 |
Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах КФХ «Правда» |
Земли промышленности |
под горные работы |
42:01:01 13 002:0034 |
9,77 |
33 149,000 |
3 392,938 |
01.01.2010 |
24 |
Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах колхоза «Кузбасс» |
Земли промышленности |
для ведения горных работ |
42:01:0113002:36 |
13,00 |
39 986,000 |
3 076,604 |
01.01.2010 |
25 |
Кемеровская обл., г.Белово, ул.1 Телеут |
Земли населенных пунктов |
производственная база |
42:21:03 05 002:0028 |
13,28 |
288 643,222 |
21 731,802 |
01.01.2009 |
26 |
Кемеровская обл. Беловский р-н, в границах колхоза «Кузбасс» |
Земли промышленности |
для горных работ, размещения автоотвала вскрышных пород, промплощадки и склада ПГС |
42:01:0113002:71 |
25,50 |
71 651,000 |
2 809,347 |
01.01.2010 |
27 |
Кемеровская область, Прокопьевск™ район |
Земли промышленности |
под промышленный объект |
42:10:0205009:813 |
48,48 |
109 271,000 |
2 253,819 |
01.01.2010 |
28 |
Кемеровская обл., Гурьевский район, в 3 км по направлению на северо- восток от ориентира д.Шанда |
Земли промышленности |
Под строительство открытых горных работ и внешних горных отвалов |
42:02:0110014:42 |
49,99 |
96 896,000 |
1 938,153 |
01.01.2010 |
29 |
Кемеровская обл., Гурьевский район, примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира д.Шанда |
Земли промышленности |
под строительство открытых горных работ и внешних горных отвалов |
42:02:0110014:46 |
54,99 |
103 158,000 |
1 875,805 |
01.01.2010 |
30 |
Кемеровская обл., г.Белово |
Земли населенных пунктов |
Под породний отвал |
42:21:03 06 001:0002 |
69,76 |
52 525,182 |
752,965 |
01.01.2009 |
31 |
Кемеровская обл., Беловский р-н |
Земли промышленности |
для гидроотвала и коммуникаций к нему |
42:01:00 00 000:0385 |
95,80 |
710 204,452 |
7 413,408 |
01.01.2009 |
32 |
Кемеровская обл., Гурьевский район, в 5-ти км на северо-восток от д. Шанда |
Земли промышленности |
Участок горных работ, очистные сооружения, скважина |
42:02:0000000:0070 |
422,70 |
586 112,000 |
1 386,591 |
01.01.2010 |
5. Выводы и результаты
- Рынок земельных участков в Новокузнецком районе Кемеровской области не достаточно развит и не сформирован.
- Структура спроса на земельные участки формируется исходя из собственных предпочтений покупателя, удобство расположения земельного участка, наличия подъездной дороги, доступности коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и удаленности от областного центра г. Новокузнецк, где расположены основные трудовые ресурсы, необходимые для ведения производственной, либо сельскохозяйственной деятельности
- Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков под промышленную застройку в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области установились на уровне 1000–5000 тыс. рублей за га.
- Средний уровень цены предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Новокузнецкому району Кемеровской области составляет 200–700 тыс. рублей за га.
- Представленные диапазоны стоимости являются субъективными. Рыночную стоимость, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, наиболее достоверно можно определять не для сегмента рынка в целом (который очень широк в данном случае), а для конкретного земельного участка, рыночная стоимость которого будет определяться исходя из возможного использования и коммерческой привлекательности объекта. Это связано с тем, что «общие» цены не сложились в связи с особенностями данного региона, малой численностью населения (50 тыс. человек), отсутствием большого числа сделок купли-продажи земельных участков.
- Рост и падение цен не происходит. Ежемесячное колебание цен происходит в небольшом диапазоне порядка 5–7%. Рост цен возможен в случае устойчивого развития экономики и роста цен на коммерческую недвижимость.
- На наш взгляд, рынок земель под промышленную застройку и земель сельскохозяйственного назначения является низко ликвидным в условиях текущей экономической ситуации.
- Статистические данные о рыночных стоимостях земельных участков сельскохозяйственного назначения и промышленности Новокузнецкого района Кемеровской области в 2008–2009 гг. отсутствуют в виду небольшой востребованности земельных участков на рынке. Если говорить о динамики цен, то, по мнению Экспертов Swiss Appraisal, цены на земельные участки в 2009 г. были выше на 10–15%, чем цены в 2010 г., а в 2008 г. выше на 20–50%, чем в 2010 г.
- Указанная (справочно) рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков промышленности в таблице 2 и 5 была рассчитана на основании цен предложений о продаже аналогичных земельных участков в Кемеровской области.
- Земли под промышленную застройку, в текущей ситуации в Новокузнецком районе, выгоднее покупать с имеющимися строениями.
- Сделки с земельными участками в Новокузнецком районе Кемеровской области возможны, но не в спекулятивных целях, а непосредственно для производственных нужд.
Таблица 6. Вывод о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и земель промышленности в Новокузнецком районе в тыс. рублей за 1 га и ее зависимость от площади земельных участков
Назначение земельных участков |
Ед. изм. |
до 0,5 га |
0,5–1 га |
от 1–5 га |
5–20 га |
20–50 га |
50–100 га |
Земельные участки сельскохозяйственного назначения |
тыс.руб/га |
700–1000 |
600–1000 |
300–700 |
200–600 |
100–400 |
100–200 |
Земельные участки промышленности и под промышленную застройку |
тыс.руб/га |
3000–7000 |
3000–4000 |
2000–3500 |
1000–3000 |
1000–3000 |
500–2000 |
Источник: расчеты Эксперта Swiss Appraisal
Примечание: данные диапазоны выведены Экспертами Swiss Appraisal исходя из собственного видения цен, опыта оценки земельных участков в Кемеровской области, анализа аналитических материалов о стоимости земельных участков в Кемеровской области и анализа предложений о продаже земельных участков.
6. Источники информации: