Данный обзор составлен на основе анализа состояния офисного сектора коммерческого недвижимого имущества Москвы. Все показатели настоящего обзора являются итогом выборки массива предложений продажи и аренды, предлагаемых крупнейшими представителями рынка коммерческой недвижимости Москвы, а также внутренней базы соответствующих объектов, составляемой и регулярно пополняемой оценщиками Swiss Appraisal. Представленные в обзоре значения соответствуют среднерыночным показателям, характеризующим рынок Москвы в целом (без учета зонирования).

Тенденции

• Ввод новых площадей в офисном секторе во втором квартале увеличился в сравнении с уровнем первой четверти года. При этом обеспеченность города качественными офисными площадями по средним европейским меркам попрежнему является недостаточной. Потенциал московского рынка офисного сектора коммерческой недвижимости является высоким и перспективным.
• Структура офисного сегмента продолжает трансформироваться за счет увеличения более качественных площадей и сокращения неудовлетворяющих спрос площадей низкого качества. Тем не менее, данный процесс протекает недостаточно динамично.
• Сокращение недозагрузки качественных площадей сохраняется на высоком уровне, приближаясь к докризисным показателям. Данная динамика увеличивает инвестиционную составляющую потенциала офисной недвижимости.
• Доходность от вложений в офисный сектор коммерческой недвижимости увеличивается. Динамика роста данного показателя остается на относительно низком уровне, что позволит достичь докризисного порога не ранее конца 2011 года.
• Величины стоимости и арендной платы за пользование объектами офисной недвижимости применительно ко всем классам демонстрируют разновеликий стабильный рост. В дальнейшем данная динамика сохранится.

События

• В апреле 2011 г. компания «НДВ -Недвижимость» выставила на продажу уникальный особняк, расположенный в историческом центре Москвы (Денежный переулок, дом 2). Общая площадь здания — 1 400 кв.м. Недвижимость оценивается экспертами в 30 000 000 USD.
• В апреле 2011 г. БЦ Marr Plaza стал лауреатом премии Commercial Real Estate Awards Moscow 2011 в номинации «Бизнес-центр класса A». Общая площадь объекта составляет 34 000 кв.м, арендуемая — 21 000 кв.м. Девелопер — Marr Capital.
• В апреле 2011 г. появилась информация о том, что девелопер «Система Галс» в рамках оптимизации портфеля выставила на продажу 2 корпуса бизнес-центра класса В+ «Даниловский форт» (Новоданиловская набережная) общей площадью 30 000 кв.м.
• Также в апреле 2011 г. московские власти объявили о приостановке около 100 инвестиционных проектов (общая площадь — свыше 2 000 000 кв.м). Город намерен предложить инвесторам сместить ориентиры в сторону инфраструктурных проектов, программ расселения промышленных зон.
• В мае 2011 г. появилась информация о возможной продаже штаб-квартиры ТНК BP в «Альфа Арбат Центр» (общая реализуемая площадь — 40 000 кв.м). Потенциальный покупатель в лице «Промсвязьнедвижимость» планирует последующую сдачу площадей объекта в аренду.
• В ближайшем будущем планируется покупка фондом Hines Global REIT бизнесцентра «Гоголевский» (общая реализуемая площадь — 11 000 кв.м) на Остоженке.
• В ближайшем будущем планируется продажа двух офисно-производственных комплексов на Болотной набережной (общая реализуемая площадь — 6 000 кв. м) и Рязанском проспекте (общая реализуемая площадь — 23 000 кв.м). Данные объекты принадлежат компании «Мосэнерго», продолжающей реализацию своих непрофильных активов.

Крупнейшие сделки

• Mizuho Corporate Bank арендовал в БЦ Central City Tower (Овчинниковская набережная, дом 20, строение 1) 1 635 кв.м.
• Align Technology арендовал в БЦ Loft Бюро («Даниловская мануфактура 1867») 2 030 кв.м.
• ГК «О'Кей» арендовала в БЦ (улица Нижняя Красносельская, дом 39, строение 1) 3 500 кв.м.
• «Ренессанс Кредит» арендовал в БЦ «Двинцев» (улица Двинцев, 14) 7 000 кв.м.
• «Объединенная энергетическая компания» арендовала в БЦ Silver Stone (проезд Серебрякова, дом 14) 10 771 кв. м.
• ГК «Мортон» арендовала в БЦ Preo 8 (Преображенская площадь, дом 8) 11 520 кв.м.

Показатели

Примечания, комментарии

• Величина арендной платы не включает НДС
• Величина арендной платы не включает операционные затраты
• Величина стоимости не включает НДС

Структура рынка

Уровень потенциального торга при заключении сделки

Величина стоимости объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м

Величина арендной платы за пользование объектами офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м в год

Доля вакантных площадей

Доля операционных затрат

Эффективная доходность объектов офисной недвижимости («не очищенная» от доли вакантных площадей и доли операционных затрат)

Номинальная доходность объектов офисной недвижимости («очищенная» от доли вакантных площадей и доли операционных затрат)